第一階段：(1998年-2002年)房地產(chǎn)行業(yè)逐步市場化、規(guī)范化　

　　1998年對深圳房地產(chǎn)乃至中國房地產(chǎn)都是十分關(guān)鍵的一年，國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于加強房地產(chǎn)價格調(diào)控加快住房建設(shè)的意見》，決定自當年起停止住房實物分配并提出加快實現(xiàn)住房商品化，從此中國進入住宅建設(shè)市場化和住房消費貨幣化的新的一輪改革，住房成為了新的消費熱點和拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的新增長點。從市場數(shù)據(jù)上看，體制的改革對行業(yè)的推動力是巨大的，深圳市商品房住宅的總銷售面積迅速從1998年的372萬㎡大幅上升到1999年的492萬㎡，同比增幅達到32.26%。住房商品化不斷推進的同時，作為房地產(chǎn)的根基，土地市場也迎來了重大的變革：2001年深圳市政府發(fā)布《深圳市土地交易市場管理規(guī)定》，再次明確：“凡經(jīng)營性、營利性項目用地一律以招拍掛方式在土地交易市場公開出讓”，這也成為繼首次有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)后土地使用制度上的“第二次革命”，對于此后房地產(chǎn)業(yè)的快速規(guī)范發(fā)展和土地的有效利用都產(chǎn)生積極意義�！�

　　政策的變革或為行業(yè)發(fā)展營造出良好的環(huán)境，而經(jīng)濟則切實影響市場的有效需求。1997年的亞洲金融危機的間接影響也抑制了深圳房地產(chǎn)市場的發(fā)展，當1997年的深圳逐漸步入一個房價上升周期時，香港人在深圳置業(yè)構(gòu)成市場需求的一個重要組成部分，但是金融危機的沖擊使得大部分的香港“炒家”無力北上深圳入市，這也導致本應進入“快車道”的深圳房地產(chǎn)市場進入了一個房價和市場規(guī)模的相對穩(wěn)定發(fā)展的階段�！�

　　也正是在亞洲金融危機的影響下，國家為了刺激國內(nèi)消費需求，于1999年進一步放寬了住房信貸，在這個過程中，房地產(chǎn)行業(yè)對拉動內(nèi)需和重振國民經(jīng)濟都發(fā)揮了十分重要的作用。1999年，人民銀行下發(fā)了《關(guān)于開展個人消費信貸的指導意見》，鼓勵商業(yè)銀行加大住房信貸在年度信貸計劃中的比例，并且以后要逐年遞增；其后，又將個人住房貸款最長期限從20年延長到30年，大大減少了人們按揭購房時的還款壓力，并對購買住房的貸款的比例上限提升到80%，減輕了購房的首次投入成本，個人按揭貸款買房逐漸成為了老百姓逐漸接受的一個消費模式。截至2002年10月，中國工商銀行全國的個人住房貸款余額為2418億元，比1997年末的62億元增長了38倍，信貸政策對個人買房的促進作用可見一斑。　

　　與此同時，城市規(guī)劃和發(fā)展對于房地產(chǎn)市場也產(chǎn)生了巨大的促進作用。1998年包括市民中心、圖書館、音樂廳、少年宮、電視中心、水晶島地鐵試驗站在內(nèi)的六大重點工程的同時開工宣告了福田中心區(qū)建設(shè)的全面實施；而后，隨著市民中心和會展中心的落成，被稱為“十三姐妹”的寫字樓在中心區(qū)如雨后春筍崛起在人們面前。在此帶動之下，深圳的寫字樓市場得到了快速的發(fā)展：1999年開始，深圳市寫字樓新施工面積就大幅增加，而福田區(qū)的新施工面積每年占了全市的50%以上，并且在其后的幾年時間里福田區(qū)每年的寫字樓竣工面積一直大幅領(lǐng)先傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)--羅湖區(qū)。福田中心區(qū)的崛起無疑使其所在的福田區(qū)獲得了前所未有的歷史發(fā)展機遇，城市中心從傳統(tǒng)的羅湖區(qū)向西發(fā)展，也改變了整個深圳市房地產(chǎn)發(fā)展的格局，西部的區(qū)域逐漸受到了更多民眾和開發(fā)企業(yè)的關(guān)注，福田區(qū)和南山區(qū)由此逐漸成為市場的熱點，香蜜湖、華僑城、蛇口等新興的豪宅片區(qū)開始出現(xiàn)。與此同時，在深圳市房地產(chǎn)行業(yè)逐步發(fā)展的過程中，不斷磨練的本地開發(fā)商諸如萬科、金地、華僑城等也快速地成長起來并擁有了一定的市場號召力�！�

　　第二階段：(2002年-2005年)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步前進　

　　1998年以后，深圳市住宅的供應經(jīng)歷連續(xù)幾年的快速增長，2002年批注預售面積達到了961.42萬㎡的高峰，隨后市場陸續(xù)暴露出來的房價和供應結(jié)構(gòu)不合理的問題令房地產(chǎn)再次成為了社會關(guān)注的焦點。2003年的“非典”并未對深圳房地產(chǎn)市場構(gòu)成大的打擊，成交量繼續(xù)上升，住宅新房成交達到812萬平方米；而之后的宏觀調(diào)控則是為該階段房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展起到積極作用：為遏制房價快速上漲的苗頭、規(guī)范市場，2004年國家通過收緊信貸和土地供應兩個方面對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，2004年深圳市土地供應面積開始出現(xiàn)下降，而土地供應的減少也直接導致了物業(yè)市場其后供應的減少；進入2005年，宏觀調(diào)控的力度進一步加大，調(diào)控轉(zhuǎn)向供給與需求雙向調(diào)整，并以調(diào)控需求和規(guī)范市場為主，包括其后出臺的“國八條”，深圳本地的“禁籌令”等。在此階段的深圳地產(chǎn)雖然歷經(jīng)諸多的曲折，仍然是穩(wěn)步而有序地發(fā)展，整體房價和成交量保持穩(wěn)步向上�！�

　　2002年至2005年，也是深圳的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性發(fā)展的階段。此間，深圳的大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有大規(guī)模囤地或者借助杠桿瘋狂擴張，包括萬科、中海等在內(nèi)的知名開發(fā)企業(yè)都紛紛退出“天價”爭奪土地的競爭，而是選擇通過在品牌價值、土地經(jīng)營、產(chǎn)品規(guī)格、營銷模式、物業(yè)管理等方面的自我提升進行良性的市場競爭。立足本地市場的同時，深圳房地產(chǎn)企業(yè)越來越多地進入到全國市場，他們大多都擁有一個共同特點：無論企業(yè)本身土地資源儲備的多少，其自身的發(fā)展都在很大程度上擺脫了“資源依賴”型的商業(yè)模式，而是進入以品牌塑造、產(chǎn)品升級和資源優(yōu)化為特征的“市場戰(zhàn)略型”發(fā)展階段�！�

　　第三階段：(2005年-2007年中)房地產(chǎn)市場快速上升，宏觀調(diào)控力度加大　

　　雖然國家出臺多項調(diào)控措施給房地產(chǎn)市場降溫，但是2005年深圳市的房價仍然出現(xiàn)了快速的上漲，2005年全市住宅均價一改2000年到2004年每年小于5%的升幅，在高檔住宅帶領(lǐng)之下同比上漲了17.38%。2006年以后深圳房地產(chǎn)市場持續(xù)高速運行，政府以抑制房價的過快上漲為首要目標，頻頻出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，分階段重點對樓市進行調(diào)控。2006年，國家重點針對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，出臺了包括國六條、九部委十五條(90/70)等調(diào)控政策，加強了對房地產(chǎn)前期土地及政府規(guī)劃的監(jiān)控和對住房供應結(jié)構(gòu)的調(diào)整等，而其中以“90/70”政策引起反響最為強烈，并對全國房地產(chǎn)市場造成深遠影響。但由于90/70項目上市時間的原因，政策的影響力并沒有在實施當年對市場產(chǎn)生“立竿見影”的效果，其對供應結(jié)構(gòu)的影響直到2007年下半年才開始逐步浮現(xiàn)�！�

　　另一方面，在調(diào)控政策的影響下，商品住宅用地供應持續(xù)減少，而2005年以后商品住宅的供應也連續(xù)三年出現(xiàn)下降，批準預售面積從2005年711萬平方米一路減少到2007年的589萬平方米。在供應的減少和需求持續(xù)旺盛的共同作用下，深圳的房價持續(xù)快速地上漲。深圳一手房在2004年末的均價為5997元/㎡，到了2005年達到7040元/㎡，而2006年則上升到9230元/㎡，2007年更加飆升到13369元/㎡；于此同時，由于一手房供應不足而無法滿足的需求逐漸外溢到二手房市場上：深圳市二手住宅交易面積從2005年596萬平方米上升到2007年的931萬平方米，并于2006年開始出現(xiàn)二手房交易面積超過一手房的現(xiàn)象。正因如此，政策效果的滯后性令市場在這個階段呈現(xiàn)出“政府越調(diào)控，房價越上漲”的現(xiàn)象。　

　　第四階段：(2007年中-至今)深圳房地產(chǎn)市場進入調(diào)整階段　

　　過熱的市場必然會面臨更加嚴厲的調(diào)控。2007年上半年，國家著重調(diào)整房地產(chǎn)市場秩序，深圳市也針對房地產(chǎn)市場采取了一系列嚴厲措施：包括深圳房地產(chǎn)市場十大整治措施、深圳市房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪�治工作方案等；“限外令”的出臺則加強了對外資開發(fā)投資的限制，致使來自港臺及其它地區(qū)的境外投資客在深投資受限，外資需求也驟然減少。7月以后，房地產(chǎn)市場調(diào)控主要側(cè)重于金融政策方面，包括：多次調(diào)高存款準備金率、收縮信貸、加息、提高第二套住房首付比例等。在信貸調(diào)控的直接影響下，深圳房地產(chǎn)市場出現(xiàn)變局--銷售市場明顯降溫的同時價格上漲的勢頭也逐步被遏制。2007年下半年開始，銷售量下降，銷售均價增速放緩；二手市場成交量的大幅減少直接打擊到部分行業(yè)內(nèi)企業(yè)的經(jīng)營，11月更是發(fā)生了“中天置業(yè)”事件，市場的信心進一步受到打擊；二手市場的量價齊跌也連鎖影響了一手市場。隨后，深圳住宅銷售價格開始出現(xiàn)下調(diào)，銷售面積也明顯減少�！�

　　進入2008年，深圳樓市持續(xù)2007年末的低迷狀態(tài)。在信貸收縮等調(diào)控措施的合力作用下，進入2008年的深圳住宅市場延續(xù)了2007年來的調(diào)整狀態(tài)，房價持續(xù)下行而銷量也難見起色--前三個季度深圳一手商品住宅累計銷售面積較2007年同期減少46%，僅為241萬平方米；二手住宅銷售面積也同比減少67%為257萬平方米。此外，席卷全球的金融危機在影響經(jīng)濟走向的同時，更令整個房地產(chǎn)市場雪上加霜：樓市下行的狀況和個人實際收入及未來收入預期的變化迫使住宅消費者在購買決策方面更加謹慎，住宅交易市場觀望氛圍加重；盡管年底前在政府一系列的積極調(diào)控政策和開發(fā)企業(yè)進一步促銷讓利的刺激下，壓抑一年之久的住宅需求得以釋放，令住宅銷售面積自2008年底開始逐步增加。盡管市場交易量呈現(xiàn)回暖的勢頭，但外圍經(jīng)濟環(huán)境不斷惡化的“陰影”以及本地經(jīng)濟前景的不明朗依然籠罩著整個房地產(chǎn)市場�！�

　　展望

　　整體國民經(jīng)濟的發(fā)展情況仍然是左右深圳房地產(chǎn)市場走向的關(guān)鍵因素。金融危機在全球范圍內(nèi)的擴散令世界經(jīng)濟環(huán)境惡化，作為外向型經(jīng)濟體的深圳已經(jīng)感受到其巨大影響，金融、外貿(mào)、物流、制造業(yè)均受到波及，其他實體經(jīng)濟部分也受到連鎖影響，2009年廣東省GDP增幅預期指標調(diào)低至8.5%。這樣的形勢下，對未來經(jīng)濟的擔憂迫使企業(yè)和民眾謹慎投資、控制支出，進而直接影響了房地產(chǎn)的各個物業(yè)市場。然而，國家一系列刺激政策的不斷出臺也為市場帶來利好，積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策、4萬億投資刺激內(nèi)需、增值稅調(diào)整、出口退稅率上調(diào)等改善了企業(yè)和民眾對未來經(jīng)濟的悲觀預期，一定程度的增強消費信心。這也成為2008年底以來深圳樓市成交量增長的原因之一，然而更重要的原因則是壓抑一年以上的剛性需求在積極政策和價格調(diào)整刺激下的持續(xù)釋放�！�

　　盡管房地產(chǎn)市場仍然受到外圍經(jīng)濟環(huán)境惡化的負面影響，我們?nèi)匀幌嘈�，當刺激�?jīng)濟政策在2009年下半年逐漸開始顯現(xiàn)其效力的時候，經(jīng)濟發(fā)展的前景也將逐漸的明朗化，在各個行業(yè)經(jīng)歷了一輪危機和轉(zhuǎn)型后開始步入穩(wěn)步發(fā)展的時候，來自企業(yè)和個人對于物業(yè)的穩(wěn)定需求也將得到理性釋放。屆時，經(jīng)歷了深度調(diào)整的深圳房地產(chǎn)市場有望隨著剛性需求的逐步釋放而回復平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)，“調(diào)整中企穩(wěn)”有望成為2009深圳樓市的主調(diào)。

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